Das Jahr 2023 ist gerade mal knapp neun Wochen alt. In einem normalen Jahr hätten wir nun die ersten Jahresempfänge hinter uns und würden zuhause nochmal klarstellen, dass die MIPIM eine Arbeitsmesse ist. Doch 2023 ist kein normales Jahr. Die ersten zwei Monate fühlen sich an wie zwölf – oder sogar mehr. Ein Ausblick ohne Ausblick Nach zehn Jahren Sonnenschein hat sich nicht nur die Stimmung an den Märkten eingetrübt. Banken und Finanzierer verzeichnen ein Neugeschäft in geringem Umfang. Um die Verschuldungsquote stabil zu halten, müssen Investoren mehr Eigenkapital und Sicherheiten in die Hand nehmen. Businesspläne rechnen angesichts steigender Zinsen nicht mehr. Kurzum: Alle müssen risikoadjustieren. Der gesamte Markt hofft, dass es ab Ostern, aber doch spätestens ab Sommer besser wird am Finanzierungsmarkt. Aber was soll denn besser werden? Sollen die Zinsen wieder deutlich sinken? Sollen die Preiserwartungen der Verkäufer sinken? Oder sollen Käufer wieder bereit sein, höhere Preise zu zahlen? Solche Träumereien sind hier fehl am Platze! Enttäuschend ist aber auch, wie aus meiner Sicht systemrelevante Themen bewusst vernachlässigt, werden: Pflegeimmobilienmarkt, Der Entwurf für Pflegereform ist deutlich zu mutlos. Betreiber sind die Leidtragenden, dürfen nicht verdienen und werden mit Mehrkosten wie Zeitarbeit und Nebenkostensteigerungen völlig allein gelassen. Realistischer ist es doch, dass wir uns darauf einstellen, dass 2023 ein hartes Jahr für uns wird. Glück haben die, die Reserven in den guten Zeiten gebildet haben. Auch wenn man das eigentlich nicht als Glück, sondern als unternehmerische Weitsicht bezeichnen kann. Zu spät für risikoavers, zu früh für risikoaffin Genau diese Zusammenfassung beschreibt den Transaktionsmarkt am besten. Vielfach wird über Preisabschläge diskutiert, zumeist zwischen 20 und 30 Prozent gegenüber dem letzten Jahr oder auch dem davor. Was fehlt, sind lediglich zahlenmäßig relevante Transaktionen. Käufer und Verkäufer stehen sich mit unterschiedlichen Vorstellungen gegenüber, zumindest wird das gemutmaßt. Doch während risikoscheue Investoren nicht fündig werden, stehen auch die risikoliebenden Käufer noch in den Startlöchern. Denn im Bereich der Notverkäufe und NPLs fehlen sie ebenfalls, die zahlenmäßig relevanten Transaktionen. Das Einzige, was scheinbar funktioniert, sind kleine Tickets, niemand will derzeit Portfolien. Wir haben in diesem Jahr schon acht Objekte eines Portfolios mit insgesamt 24 Objekten am Markt platziert – und zwar zum Fair Value 2022 und abseits der Big Seven. Das geht also, wenn man die Realität akzeptiert. ESG = Einzig stabiles Gesprächsthema Was auch funktioniert, ist das Evergreen-Thema ESG. Kaum ein Fachgespräch kommt heute ohne die Abkürzung aus. Doch inzwischen ist Fleisch am Knochen. Fast alle Marktteilnehmer haben verstanden, dass es in naher Zukunft ohne ESG-konformen Produkte keine relevanten Core-Transaktionen mehr geben wird. Gut, was das genau bedeutet, wissen wir heute auch noch nicht. Aber „Manage to ESG“ ist zum Mantra unserer Branche geworden. Büro = Kann das weg? Wobei eine „zinsunabhängige“ Diskussion auch weiterhin geführt wird – und zwar genauso emotional wie zu Beginn der Pandemie. Brauchen wir Büros eigentlich noch? Wie viel Fläche ist eigentlich noch nötig für meine Mitarbeiter und mich? Und mal ganz allgemein: Wie wollen wir eigentlich arbeiten? Vor knapp drei Jahren habe ich einmal gesagt, dass wir uns in einem großen Laborversuch befinden. Ein großes „Try & Error“ der Arbeitswelten. So ziemlich 36 Monate nach Beginn der Pandemie ist der Laborversuch alles andere als beendet. Wir sehen lediglich, dass die Flächenauslastung nach wie vor gering ist, obwohl wir eigentlich wieder normal fünf Tage die Woche ins Büro gehen könnten. Also muss sich etwas geändert haben. Ja, richtig: Wir Arbeitgeber haben uns geändert. Wir haben – zum Teil schmerzhaft – gelernt, dass „Homeoffice“ nicht gleichbedeutend mit „Faulenzen“ ist. Work from Anywhere kann die Produktivität und Zufriedenheit steigern. Im Markt führt das zu einem sprunghaften Anstieg an Untermietangeboten. Oder nein, es könnte zu einem sprunghaften Anstieg führen, wenn es nicht auch weiterhin die leidvollen Themen rund um Datenschutz, Datensicherheit und Abrechnung gäbe. Aber da gibt es ja noch Coworking – aus meiner Sicht steht hier der große Wurf noch aus. Wir werden weitere Konzepte und Anbieter im Shared Space-Bereich sehen, nicht nur in Hamburg, sondern auch in Meppen und Haren! Zweite Miete? Wohl eher doppelte Miete! Ein echter Kassenschlager sind aber nach wie vor moderne Büroflächen. Das liegt nicht nur an ihrer Attraktivität, sondern auch an ihren geringen Nebenkosten. Geringe Nebenkosten sind längst so etwas wie eine neue Assetklasse und dürfen in keinem Vermarktungsgespräch mehr fehlen. Bei Energieträgern ist das längst kein Geheimnis mehr. Aber immer öfter geht es auch um die weiteren Kosten für Instandsetzung & Co. Unsere Gebäude werden immer mehr zu „Hightech-Palästen“. Nutzer wollen aber vielmehr „Lowtech“, die funktioniert. 1.000 Sensoren in einem Raum können leichter kaputt gehen also 10. Eigentlich doch simpel. Die neue Preissensibilität könnte dazu führen, dass solche „Prestige-Technologisierungen“ künftig hinterfragt werden. Ich sehe darin ehrlich gesagt nichts Negatives. Kopf hoch und Augen geradeaus Natürlich sind das keine Jubeltöne. Ehrlich gesagt wundert es mich, dass die Stimmung am Markt besser ist als die tatsächlichen Aussichten. Aber ganz ehrlich: In jedem Markt sind Geschäfte möglich. Durchhalten und Einatmen für bessere Zeiten – die kommen ganz sicher – lautet die Parole. Aber es ist auch Zeit die richtigen Weichen für die Zukunft zu stellen (dafür ist eigentlich immer Zeit) und zwar bspw. im Assetmanagement: Digitalisierung, Nebenkostenoptimierung, Mieterbindung, Manage to ESG, Immobilie als Betreiber denken und so weiter und so fort. Wir befinden uns in einer Phase der Kosteneinsparung, sei es nun für Personal, Miete oder auch uns Berater. Aber diese Kosteneinsparung ist kurzsichtig. Denn wenn die besseren Zeiten kommen, wird es wieder auf die besten Köpfe ankommen. Und die sichert man sich am besten in schweren Zeiten. PS: Auch in diesem Jahr heißt es bei mir wieder Kappeln statt Cannes!

Die Zeiten ständiger Büropräsenz gehören wohl endgültig der Vergangenheit an. Viele Menschen verlagern ihre Büroarbeit zunehmend ins Homeoffice, den wohnortnahen Coworking Space oder einfach in das Café um die Ecke. Natürlich freut man sich weiter auf das Büro und die Kollegen, doch irgendwas ist anders, etwas Neues ist Normalität geworden. Dieses New Normal der Büroarbeit bringt neue Möglichkeiten – und neue Herausforderungen. Auch wenn es schon etwas länger her ist, erinnere ich mich noch sehr lebhaft daran: In meinen Anfangsjahren war es für mich vollkommen normal, jeden Tag ins Büro zu gehen. Die 40-Stunden-Woche wurde eigentlich nie hinterfragt. Im Gegenteil: Als junger und bissiger Berufseinsteiger bin ich für gewöhnlich die Extrameile gegangen. Wenn ich nicht im Büro war, dann war ich bei Kunden, Partnern oder direkt vor Ort bei unseren Projekten. Das ungestörte Arbeiten Heute ist vieles anders. Die Pandemie hat uns gezeigt, dass Zusammenarbeit auch ohne ständige Büropräsenz funktioniert. Das hat viele Vorteile: Im Homeoffice starten wir unsere Arbeit in einer sehr vertrauten Umgebung, können ohne langen Arbeitsweg direkt einsteigen, Beruf und Familie besser verbinden – und mal ganz ehrlich, der Kaffee schmeckt zuhause oft auch besser. Zudem haben wir im heimischen Büro weniger Ablenkungen, die Gespräche im Flur fallen weg, Austauschrunden werden besser geplant und entsprechend der individuellen Kalenderlage terminiert. Oder einfach gesagt: Die Wahrscheinlichkeit, dass man spontan durch einen Anruf oder ein persönliches Gespräch aus der Arbeit gerissen wird, ist gesunken. Des einen Freud ist jedoch des anderen Leid. Denn der persönliche Austausch ist doch genau das, was unsere Arbeitswelt auszeichnet. Durch diesen lernen wir nicht nur voneinander. Wir verbringen in der Regel acht Stunden unseres Tages mit Arbeit, das ist ein Drittel unseres Alltags. Und das Miteinander entscheidet neben der Qualität unserer Aufgaben ganz maßgeblich darüber, ob wir uns in dieser Zeit wohlfühlen oder nicht. Durch die digitalen Arbeitswelten geht das jedoch an vielen Stellen verloren. Das Lernen am Modell Ein anderer Aspekt ist das Thema Lernen, hier ist das Miteinander ein mindestens ebenso relevanter Aspekt. Mal anders gefragt: Kennen Sie Albert Bandura? Außerhalb der Psychologie ist sein Name kaum verbreitet und dennoch gilt er als einer der Wegbereiter unseres modernen Denkens zum Thema Lernen. Er ist nämlich der Entwickler der sozial-kognitiven Lerntheorie, die man auch als Lernen am Modell kennt. In der Theorie werden darunter Lernvorgänge verstanden, die auf der Beobachtung des Verhaltens von menschlichen Vorbildern beruhen. Mit Blick auf unsere Arbeit könnte man verkürzt sagen: Wir lernen von unseren Kollegen und Führungskräften – sei es durch das Mitlaufen und Mitmachen oder auch nur das „Nebeneinandersitzen“. Dinge, die eine rein digitale Zusammenarbeit nicht leisten kann. Kurz: Es fehlt der formlose Austausch – und gerade durch diesen lernen wir, direkt und indirekt. Wir eignen uns Verhaltensweisen an, von denen wir denken, dass sie erfolgreich sind im Umgang mit unseren Kunden, Partnern, Dienstleistern und sämtlichen weiteren Stakeholdern. Das darf nicht fehlen. Also doch ein Flächenthema Nun können wir natürlich sagen, dass Lernkultur ein Führungsthema ist. Und zugegebenermaßen ist es das auch. Doch müssen wir dafür auch die Infrastruktur bereitstellen. Die Ideen für „neue Arbeitswelten“ sind etabliert: Unsere Büroflächen müssen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter einen Mehrwert bieten, sie müssen den Dialog ermöglichen, Kollaboration schaffen und die Lernkultur beflügeln. Das war auch in der Vergangenheit der Fall, doch müssen wir nun auch den Worten Taten folgen lassen. Denn sonst verlieren unsere Flächen im Wettbewerb des New Work – und zwar vollkommen zurecht. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/neue-arbeitswelten-nur-nicht-den-anschluss-verlieren .]

Seit Ende des vergangenen Jahres müssen Verkäufer, die einen Makler und seine Leistungen für den Verkauf bestellen, die Courtage mindestens zur Hälfte tragen. Den Rest der Kosten trägt der Käufer. Wenn Sie mich fragen, klingt das durchaus fair. Besser noch: Da Makler häufig deutlich mehr Leistungen für Verkäufer erbringen, also etwa die Exposé- Erstellung, Bewertung und Kaufvertragsabwicklung, wäre es sogar gerechtfertigt, Verkäufer stärker zu belasten – im Sinne eines echten Bestellerprinzips. Aber nun gut, eine hälftige Beteiligung an der Courtage ist ein guter Kompromiss. Doch nun ist es plötzlich wieder da – zumindest in Berlin: Das Märchen der preistreibenden Provisionsregelung für Makler. Mehrere Marktteilnehmer behaupten nämlich, dass die Courtagebelastung für Verkäufer plötzlich dazu führt, dass die Wohnungskaufpreise in Berlin steigen. Sie behaupten, dass sie dazu gezwungen wären, zu hohe Kaufpreise für eine Immobilie anzusetzen, um das Verkaufsmandat zu erhalten. Kleine selbstständige Maklerunternehmen sollen dem Vernehmen nach illusorische Kaufpreise versprechen. Also mal ehrlich: Der Mythos, dass die neue Provisionsregelung zu einer Erhöhung der Kaufpreise führt, ist aus meiner Sicht an den Haaren herbeigezogen. Die Diskussion ist der bloße Versuch, die Entwicklung zurückzudrehen. Über Jahre konnten sich Makler im Privatkundensektor im angespannten Berliner Wohnungsmarkt darauf ausruhen, dass sie Leistungen für den Auftraggeber erbringen, der im Nachgang nicht bezahlen musste. Sie konnten ihre Leistungen sozusagen kostenfrei anbieten, anschließend mussten Käufer die Rechnung tragen. Natürlich ist das bequem, aber es ist eben auch unfair. Bei keiner anderen Dienstleistung wäre das der Fall. Warum also in der Vermarktung? Und überhaupt: Haben Makler denn vor der Einführung der neuen Provisionsregelung nicht auch schon den Bestpreis angegeben und versucht, ihn zu erzielen? Das ist es doch, womit Verkäufer uns beauftragen. Wir suchen nach dem besten, zu realisierenden Preis zu einem bestimmten Verkaufszeitpunkt. Und an diesem Bestpreis werden wir prozentual beteiligt. Makler, die nun behaupten, überzogene Kaufpreise anzugeben, um das Vermarktungsmandat zu erhalten, gestehen sich doch nur ein, dass sie vorher zu niedrige Preise angegeben haben. Wieso das? Oder sie handeln unseriös. Dieser Trick hätte aber auch schon vor der neuen Regelung funktioniert. Allerdings spricht sich unseriöses Handeln in einem professionellen Umfeld schnell herum. Über öffentliche Bewertungen wird es schnell enttarnt. Es mag also sein, dass kurzfristig neue Mandate dazukommen, wenn man illusorische Preise verspricht, mittel- und langfristig muss man sich aber eine neue Aufgabe suchen. Und das ist auch gut so. Ich will hier nicht behaupten, dass die Provisionsregelung leicht ist. Natürlich ist sie ein Einschnitt, der unser Leben schwerer macht. Wir müssen unsere Leistungen nun transparenter und verständlicher darstellen und sowohl Käufern als auch Verkäufern besser erläutern, wofür wir die Provision eigentlich erhalten. Insbesondere Kunden, die sonst nichts mit Immobilien und Transaktionen zu tun haben, kennen die Prozesse gar nicht. Das ist ein Teil unserer Aufgaben, das war auch schon vorher so. Im gewerblichen Immobiliensektor läuft das schon seit Jahrzehnten auf diese Art und Weise. Denn bei Portfoliotransaktionen wissen Käufer und Verkäufer sehr genau, was sie sich von einer Beratung und Vermittlung erwarten – und sind bereit, dafür zu zahlen. Wieso sollte das im privaten Immobiliensektor denn anders laufen? Nun können wir uns lange damit aufhalten, darüber zu jammern, dass die Welt nach der Einführung der Provisionsregelung bei Immobilienkäufen eine andere ist. Doch wir sollten darin die Möglichkeiten, die sich uns und unseren Kunden bieten, sehen. Einerseits führte und führt die Regelung dazu, dass sich die besten und professionellsten Makler mit dem besten Marktzugang durchsetzen. Schließlich schauen Käufer, die einen Teil der Leistung nun auch zahlen müssen, genauer hin. Im Gegenzug könnte sich dadurch auch der zum Teil doch ziemlich intransparente Markt an Maklern in der Bundeshauptstadt beruhigen, sodass dubiose Marktteilnehmer wegfallen. Diese Marktbereinigung ist für alle, die nachhaltig und professionell handeln, doch wirklich zu begrüßen. Diese Bereinigung könnte auch dazu führen, dass sich das Image unseres Berufsstands wieder verbessert. Denn sind wir mal ehrlich: Makler haben einen wirklich schlechten Ruf, gerade in Berlin. Wir werden eben nicht als Berater für die mitunter wichtigste Investitionsentscheidung des Lebens wahrgenommen, sondern als geldgierig. Durch die transparente Provisionsregelung können wir diese Reputation verbessern. Dazu müssen wir aber sowohl auf die Käufer-, als auch Verkäuferinteressen eingehen. Das ist nur fair, schließlich zahlen beide für unsere Leistungen. Dieser Kommentar von Andreas Wende erschien zuerst am 31.7.2021 im Tagesspiegel.

Seit Anfang 2020 spricht die gesamte Immobilienwirtschaft über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unsere Mieter, unsere Assets und unsere Unternehmen. Ich habe in den vergangenen Monaten sehr oft mit unseren Kunden, Mitarbeitern und Partnern darüber diskutiert, welche Effekte wir erkennen, welche nachhaltig sind und wie wir darauf reagieren können. Das ist existenziell. Und es beschäftigt uns alle. Ein Großteil aller Gespräche, die ich führen durfte, fanden selbstverständlich virtuell statt. Der virtuelle Austausch hat zahlreiche Vorteile: An- und Abreise entfallen, die Effizienz der Gespräche steigt, man ist schneller und besser erreichbar. Sicher werden wir virtuelle Termine auch nach überstandener Pandemie als Grundlage unserer Arbeit nutzen, auch wenn der persönliche Austausch nicht ersetzt werden kann. Nicht den Anschluss verlieren Aber je länger die Pandemie andauert, desto klarer zeichnet sich dieses Bild vor meinem inneren Auge ab: Wir schaffen der „nächsten Immobilien-Generation“, die sich derzeit noch in der Ausbildung, im Studium oder im ersten Job befindet, ein Problem, das sie kaum alleine lösen kann. Sie kann nur schwerlich ein Netzwerk aufbauen, zumindest nicht auf traditionellem Wege. Sie kann nicht ohne Weiteres von älteren Kollegen lernen, beziehungsweise nur virtuell, und dabei auch ganz zufällig neue Erkenntnisse erlangen. Ihr fehlt der Austausch in der Kaffeeküche, vor einem Veranstaltungsraum und auf der Messe. Ihr fehlen Kundentermine, in denen sie diese gewinnen und von sich und ihren Leistungen überzeugen können. Diese nächste Immobilien-Generation hat neben all den Auswirkungen der Pandemie auf Immobilien also eine weitaus größere Herausforderung: Könnte es sein, dass sie den Anschluss verliert? Das dürfen wir nicht zulassen. Schließlich bedeutet in der Krise lernen gleichzeitig auch für gute und schlechte Zeiten vorbereitet zu sein. Und diese Fähigkeiten sind für alle Immobilienunternehmen wertvoll. Messen und Events: nicht nur inhaltlich wichtig Ich selbst war in den letzten Jahren und Jahrzehnten bei zahlreichen Messen, Kongressen und Events. Inhaltlich haben mich diese Veranstaltungen gewiss weitergebracht. Noch entscheidender war aber, dass ich hier meine Netzwerke entwickeln konnte. Ich durfte viele Immobilienexperten kennenlernen, Kontakte knüpfen und daraus Geschäft generieren. Mein Beruf des Immobilienberaters basiert auf diesen Netzwerken. Bei den aufgeführten Gelegenheiten kann man anderen Menschen buchstäblich auf Augenhöhe begegnen. Wenngleich ich auch während der Corona-Pandemie regelmäßig bei virtuellen Veranstaltungen zu Gast war und bin – Veranstalter wie Builtworld und die Immobilienjunioren haben spannende digitale Konzepte entwickelt. Aber irgendwie fehlt doch etwas, oder? Virtuelle Netzwerke, auch bei LinkedIn und weiteren sozialen Medien, sind ein wichtiges Fundament. Gefestigt und belastbar wird es aber durch den persönlichen Austausch. Niemanden allein lassen Was darüber hinaus fehlt, ist natürlich auch der persönliche Austausch mit meinen Kolleginnen und Kollegen. Vielen fällt es einfach leichter, Fragen im analogen Gespräch zu stellen, Ängste zu äußern oder einfach zu lernen. Diese Gespräche sind zu einer Rarität geworden. Doch wir als Führungskräfte müssen uns bei allen Vorteilen der Digitalisierung die Zeit für unsere nächste Generation nehmen, Gelegenheiten schaffen und sie in dieser kontaktarmen Zeit richtigführen. Heute noch virtuell, bald auch wieder analog. Wir dürfen niemanden allein lassen. Ich erlebe in meinem Alltag wunderbare und engagierte Professionals, die lernen wollen. Wir dürfen nicht zulassen, dass diese jungen Menschen den Spaß an Immobilien verlieren, nur weil ihnen der Kontakt fehlt. Wir müssen unsere nächste Immobilien-Generation eng durch die Pandemie begleiten und ihnen alles mitgeben, was sie brauchen, um diese Krise für sich nutzen zu können. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/eine-verlorene-immobilien-generation .]

Das wichtigste Investment meiner Familie war unser Eigenheim. Ich erinnere mich genau. Wir betraten das Haus und schnell war klar, dass wir es haben wollten. Ich schaute meiner Frau in die Augen und wusste, dass wir ein Kaufangebot unterbreiten wollen. Und die Entscheidung war goldrichtig. Wir fühlen uns wohl in unseren eigenen vier Wänden. Mit dieser Erfahrung stehe ich nicht allein. Jedes Jahr finden viele Deutsche ein passendes Zuhause, ein passendes Büro, eine passende Ladenfläche, die sie kaufen oder mieten. Für die meisten ist diese Situation ein unvergesslicher Moment. Schließlich ist eine Immobilie immer auch ein Mittelpunkt. Ein Mittelpunkt der Familie, des Berufs und des eigenen Traums. Als Immobilienberater habe ich das Privileg, oft in solchen besonderen Momenten dabei zu sein. Ich erinnere mich an viele Anekdoten und strahlende Augen. Das ist auch das, was meinen Beruf ausmacht. Digitalisierung ist Mittel zum Zweck Doch natürlich hat sich mein Berufsfeld in den letzten Jahren rasant geändert, an vielen Stellen deutlich zum Positiven. Uns fällt es heute leichter, Kontaktpunkte für die Präsentation zu schaffen, datenbasiert Mieten und Kaufpreise zu ermitteln, Interessenten zu erreichen und repetitive Prozesse etwa in der Verwaltung zu automatisieren. Wir Gewerbeimmobilienberater sind mit Hilfe neuer Technologien effizienter und digitaler geworden. Wir können mehr Zeit aufbringen für das, was wirklich zählt: die persönliche Beratung. Digitalisierung ist hier nur ein Mittel zum Zweck, aber nicht der Zweck selbst. Digitalmakler ist nicht das Ziel Dennoch sehe ich um mich herum zunehmend viele Marktteilnehmer, die sich als Digitalmakler bezeichnen. Aus meiner Sicht beschreibt dieser Begriff eine echte Dystopie. Wie schlimm ist die Vorstellung, dass Immobilienberatung nur noch digital stattfindet? Immobiliensuchende, seien es nun Käufer oder Mieter, Gewerbetreibende oder Privatpersonen, wollen digitale Möglichkeiten nutzen, aber sie suchen auch Menschen. Stellen Sie sich einmal vor, Sie kommunizieren auf der Suche nach passenden Immobilien nur noch virtuell oder – noch schlimmer – ausschließlich mit Algorithmen. Wir brauchen keine Digitalmakler, sondern digital denkende Makler. Ansonsten schießen wir über das Ziel hinaus. Technologie wird wichtiger, aber nicht am wichtigsten Ich bin nun wahrlich kein Innovationsverweigerer. Wir bei NAI apollo nutzen an zahlreichen Stellen neue Technologien und investieren auch in digitale Geschäftsmodelle. Wir sind Piloten und Partner für PropTechs und Early Adopter für neue Ideen. Aber am Ende des Tages dient die Technologie dazu, unsere Beratungsfähigkeiten zu verbessern, nicht sie zu ersetzen. Natürlich ist es gut, wenn wir unser Bauchgefühl mit Hilfe von Datenanalysen untermauern können. Selbstverständlich ist es richtig, unseren Kunden auch vor dem Erstkontakt ein möglichst präzises virtuelles Bild der Möglichkeiten zeigen zu können. Und es ist vollkommen klar, dass wir immer und überall für unsere Kunden erreichbar sind und auf ihre Bedürfnisse bestmöglich eingehen können. Aber das ist digital getrieben – und nicht vollständig digital. Nicht alles, was möglich ist, ist nötig Als Hanseat bin ich ein bodenständiger Mensch. Und genauso schätze ich Technologien ein. Aus meiner Sicht sind Technologien wichtig, um uns zukunftsfähig aufzustellen. Aber wir müssen nicht alles nutzen, nur weil es heute möglich ist. Es ist kein Wettkampf zwischen Mensch und Maschine. Vielmehr ist es eine Symbiose. Wir brauchen Digitalisierung, um besser zu werden. Aber wir brauchen sie nicht, um unsere Jobs zu machen. Immobilienberatung ist nun einmal nicht „Hamburger verkaufen“. Wir müssen uns in unsere Kunden genauso hineinversetzen wie in Finanzierungsthemen und juristische Fragestellungen. Unsere Algorithmen tragen Kostüme und Anzüge und nicht Bits und Bytes. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/die-dystopie-des-digitalmaklers .]

Die Pandemie hält an. Das ist die schlechte Nachricht. Es gibt aber auch eine gute: Die Resilienz unserer Branche und unserer Mieter ist erfreulich hoch. Gleichzeitig sehen wir in vielen Bereichen die Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich vor Augen. Viele Menschen etwa gewöhnen sich gerade notgedrungen daran, mobil zusammenzuarbeiten und lernen die Vorzüge zu schätzen. Zahlreiche Unternehmen stellen sich bereits darauf ein, dies in die Zeit nach der Pandemie zu übertragen. Und so vergeht aktuell keine Woche, ohne dass über diese und weitere Auswirkungen von Covid-19 auf den Büroimmobiliensektor gesprochen wird. Nahezu täglich erscheinen neue Studien, Analysen und Umfragen, die in alle Richtungen erzeigen. Erst kürzlich veröffentlichte etwa das IW Köln eine neue Umfrage, aus der hervorgeht, dass „lediglich“ 6,4 Prozent der befragten Unternehmen ihre Büroflächen reduzieren wollen. Der Flächenbedarf nimmt an vielen Stellen ab Die Unsicherheit von Vermietern ist entsprechend groß. Wichtig ist an dieser Stelle also, nicht nur über Prognosen zu sprechen, sondern über konkrete Instrumente. Prägnant wird aus meiner Sicht dabei besonders die Untervermietung von Büroflächen sein. Deutschlandweit merken Unternehmen derzeit, dass sie in Zukunft weniger Büroflächen benötigen werden, sei es aufgrund der wirtschaftlichen Folgen oder Umstellung ihrer Arbeitswelten. Diese Erkenntnis steht allerdings in starkem Kontrast zu den teils langfristig abgeschlossenen Mietverträgen. Herausforderung Untervermietung Sicherlich lassen sich Mietverträge auflösen. Mit der Untervermietung steht Vermietern wie auch Nutzern allerdings eine weniger drastische Möglichkeit offen. Aber: Untervermietungen sind in der Praxis keineswegs so einfach, wie es in der Theorie klingt. Baulich etwa kann es aufwändig sein, die nicht mehr ausgelasteten Flächen für neue Nutzer bereitzustellen. In der Breite des Immobilienmarktes sind die wenigsten Büros flexibel genug gestaltet. Der Trend zu flexiblen Flächengestaltungen ist schlicht zu jung. Mit Blick auf viele Jahre, wenn nicht jahrzehntealte Immobilien wird eine Kernherausforderung für Planer also darin bestehen, die baulichen Voraussetzungen für eine Untervermietung überhaupt erst einmal herzustellen. Rechtliche Stolpersteine mitdenken Ein weiteres Problem ergibt sich im rechtlichen Bereich. Wer tritt im Falle einer Untervermietung als Vertragspartner auf? Sind Untermietverhältnisse überhaupt zulässig? Wer übernimmt die Kosten für den zusätzlichen Ausbau? Und lassen die Compliance- und Datenschutz-Auflagen des Hauptmieters ein solches Mietverhältnis zu? Schon aus diesen Fragen ergibt sich, dass Untervermietungen nicht für alle Unternehmen in Frage kommen. Und doch lohnt sich hier eine rechtliche Machbarkeitsprüfung. Schließlich ermöglicht es, in den angestammten Flächen zu bleiben, die nicht zuletzt die Identität des Mieters prägen. Flexibilität vs. Sicherheit Zu bedenken ist zudem, dass sich aus einer Untervermietung ein zusätzlicher organisatorischer Aufwand für den Hauptmieter ergibt. Mietende Büronutzer beschäftigen vielleicht Office Manager, aber Untervermietung ist nicht Teil ihres Aufgabengebiets. Hier hat es sich als sinnvoll erwiesen, externe Unterstützung ins Haus zu holen, die die Vermittlung und Untervermietung steuert. Wichtig ist dabei, die Untervermietung so flexibel wie möglich auszugestalten, auch wenn das einen höheren Aufwand für den Hauptmieter oder Vermieter bedeuten kann. Die Idee, die Flächen so lange unterzuvermieten, wie der eigene Mietvertrag läuft, und anschließend das Mietrisiko an den Eigentümer auszulagern, ist verlockend, doch in der Praxis kaum umsetzbar. Oft sind Mieter, die in ein Untermietverhältnis eintreten, in einer Wachstumsphase und können den Flächenbedarf kaum verlässlich prognostizieren, um nur ein Beispiel zu nennen. Das Trendthema 2021 Die Liste der Hürden ist nicht abschließend und ohnehin unternehmensindividuell. Denken wir nur einmal an die Mietgestaltung bei Untervermietungen, das Thema Datensicherheit oder auch die vergleichsweise schwierige Vermittlung. Und doch tendiere ich dazu, Untervermietungen als Modell ernst zu nehmen. Sowohl für Vermieter als auch Mieter ergibt diese Form der flexiblen Bedarfsanpassung in nahezu allen Fällen Sinn. Hauptmieter können ihr Vertragsverhältnis fortführen und bleiben dem Eigentümer erhalten. Investoren erhalten trotz der unsicheren Marktverhältnisse stabile Mieten. Und junge oder kleinere Unternehmen, die einen Platz zum Arbeiten benötigen, erhalten eine neue Möglichkeit in einem etablierten und funktionierenden Umfeld. Ein Win-win-win-Geschäft sozusagen. Und inzwischen finden sich für uns Berater auch tolle Vermittlungsplattformen, die sich auf Untervermietungen spezialisiert haben. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/trendthema-untervermietung .]

Remote Working und Homeoffice werden zu einem Rückgang der benötigten Büroarbeitsplätze führen. Dieser Annahme kann sich heute wohl kaum ein Branchenteilnehmer noch entziehen. Auch wir prognostizieren einen Rückgang der benötigten Büroarbeitsplätze pro Unternehmen, andere Beratungshäuser stützen diese Auffassung mit eigenen Gutachten. Natürlich bleibt ein gewisser Vorbehalt – immerhin hat noch niemand von uns eine Pandemie wie diese erlebt. Die rasante Transformation unserer Arbeitswelten, das neue digitale Selbstverständnis von Büronutzern, die virtuelle Zusammenarbeit mit Kolleginnen und Kollegen: Die Covid-19-Pandemie führt uns eindrucksvoll vor Augen, wie Kollaboration und Agilität trotz der Kontaktbeschränkungen gelebt werden können. Und doch wissen wir heute noch nicht, was davon zurückbleibt, wenn sich die Situation wieder normalisiert hat. Die Lektionen sind gelernt Eines ist klar: Wir sammeln wertvolle Erfahrungen. Den Kopf in den Sand zu stecken und gelernte Lektionen auszublenden wird uns nicht weiterhelfen. Ja, es stimmt. Niemand weiß, ob die Prognosen Realität werden. Wer kann schon mit Sicherheit sagen, ob sich der Flächenbedarf um zehn oder 20 Prozent reduzieren wird? Aber ist das genaue Ausmaß eigentlich wichtig? Oder sollten wir uns nicht vielmehr darauf konzentrieren, den Wandel konstruktiv zu gestalten, ganz gleich wie hoch seine Wellen schlagen? Schließlich ist es wie so oft. Während wir über Prognosen und mögliche Konsequenzen diskutieren, treten sie bereits ein. Entscheidend ist, wie wir reagieren. Denn eines ist Fakt: Büronutzer haben ihre Bedenken gegenüber dem Homeoffice und Remote Working abgelegt. Immer mehr Menschen schätzen es, nicht mehr jeden Tag lange Wege in der S-Bahn, mit dem Auto oder auf dem Fahrrad ins Büro zurücklegen zu müssen. Viele von uns haben gelernt, dass wir auch außerhalb des eigentlichen Arbeitsplatzes kreativ und effektiv arbeiten können. Aufenthaltsqualität steigern Die wichtigste Frage, die im Raum steht, ist doch: Wie können wir Büroflächen so attraktiv gestalten, dass Nutzer gerne zur Arbeit kommen? Teams wollen schließlich auch zusammenarbeiten, sich physisch austauschen und gemeinsam kreativ sein. Büros müssen dafür eine Fläche bieten. Deswegen müssen wir als Vermieter und Verwalter die Nutzungsart hinterfragen. Während vor der Pandemie die Flächeneffizienz zumindest in besonders angespannten Lagen im Vordergrund stand, müssen wir heute großzügiger denken. Im Vordergrund stehen Flächen für Dialog, kollaborative Zusammenarbeit und Kreativität. Natürlich muss es Rückzugsorte für besonders konzentrationsintensive Aufgaben, Videokonferenzen und vertrauliche Gespräche geben. Doch im Großen müssen wir – auf den Punkt gebracht – die Aufenthaltsqualität von Büroflächen steigern. Von Vorbildern lernen Dabei können wir auf zahlreiche Erfahrungen zurückgreifen. Schließlich spielt der Aspekt der Aufenthaltsqualität bei zahlreichen Nutzungsarten eine besondere Rolle. Schauen Sie einmal auf die Gastronomie: Wie gelingt es Cafés in starkem Wettbewerbsumfeld, dass Menschen sich dort wohlfühlen und ihren Kaffee dort trinken? Oder betrachten Sie einmal Premium-Wohnimmobilien. Wenn Entwickler und Vermittler es schaffen, Eigentumswohnungen für fünfstellige Summen pro Quadratmeter zu verkaufen, müssen diese Wohnungen etwas Besonderes bieten – auch fernab der reinen baulichen Qualität. Zahlreiche Vorzüge der genannten Beispiele fließen in Coworking-Flächen und Flexible-Workspaces in ganz Deutschland zusammen. Viele große Unternehmen haben sich zusätzlich zu ihren Büroflächen auch dort eingemietet. Die Gründe gehen weit über die flexibleren Vertragslaufzeiten hinaus Wie können wir diese Faktoren auf unseren Flächen duplizieren und verfeinern? Der Wettbewerb ist entfacht Der Wettbewerb ist längst in vollem Gange. Wir konkurrieren mit mehreren Vermietern um Büronutzer und darum, ihnen die attraktivste Fläche zu bieten. Mietverträge für austauschbare Flächen gehören angesichts sinkender Nachfrage und höherer Ansprüche der Vergangenheit an. Für uns ist das eine Chance, schließlich können wir eine Nutzungsart, die sich seit Jahrzehnten aus Sicht von Arbeitnehmern kaum verändert hat, zu neuem Leben erwecken. Wir haben diverse Wettbewerbsvorteile auf unserer Seite. Wir müssen sie gekonnt ausspielen. Das Büro ist also nicht tot, es muss sich nur verändern. Wir sind wandlungsfähig, das haben wir schon oft bewiesen. Natürlich bedeutet ein solcher Veränderungsprozess auch Schmerz. Aber selbst wenn die Folgen der pandemiebedingten Arbeitswelten nicht dauerhaft auf unsere Branche einwirken, so haben wir doch die Attraktivität unserer Nutzungsart verbessert. Davon profitieren alle. Innovationen benötigen Raum – und diesen Raum können und werden wir geben. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/rueckgang-als-chance .]

Siemens hat kürzlich ein Konzept verabschiedet, dass es rund 45.000 Mitarbeitern in Deutschland ermöglicht, einige Tage pro Woche außerhalb des Büros zu arbeiten. Die Corona-Krise habe einen Digitalisierungsschub ausgelöst, erklärte das Unternehmen dazu. Um die neuen Gegebenheiten im Arbeitsalltag des Unternehmens abzubilden, habe man das „New Normal Working Model“ entwickelt. Indes haben mehrere Großbanken und Sparkassen bereits mitgeteilt, ihren Angestellten mehr Möglichkeiten zum Remote Working einzuräumen – auch nach überstandener Pandemie. Die Unternehmen folgen damit einem Trend, den wir im Ausland bereits länger beobachten. Facebook-Gründer Mark Zuckerberg etwa geht davon aus, dass rund 50 Prozent seiner Mitarbeiter in fünf bis zehn Jahren mobil arbeiten werden, wie er im bereits Mai mitteilte. Er habe selbst gemerkt, dass er „remote“ gut und konzentriert arbeiten könnte. Viele seiner Mitarbeiter hätten sich für eine entsprechend dauerhafte Lösung ausgesprochen. Nun wird Remote Working im deutschen Sprachraum gern mit Homeoffice gleichgesetzt. Das ist jedoch falsch. Nicht jeder Büronutzer will heute jeden Tag ins Büro fahren müssen, aber er will auch nicht unbedingt von zuhause arbeiten. Und plötzlich rückt eine Vermietungsart wieder im Vordergrund, die während des Lockdowns weltweit aufgrund ihrer flexiblen Mietlaufzeiten besonders zu leiden hatte: Flexible Offices. Coworking-Spaces und Business Center bieten heute schließlich genau das, was sich immer mehr Arbeitnehmer für ihren Alltag wünschen: flexibles Arbeiten inklusive der nötigen Infrastruktur – und das häufig viel näher an der eigenen Wohnung als das Büro des Arbeitgebers. Dennoch geben sie Arbeitnehmern das Gefühl, auf Arbeit zu gehen. Die Co-Working-Community wird zu (vorübergehenden) Kollegen, die Mittagspause verbringt man mit immer neuen Gesichtern. Das ist sicherlich nichts für jeden, spricht aber doch viele an. Und im Sinne der New-Work-Bewegung ist es unerlässlich für die Entwicklung unserer Städte und Gemeinden. Das neue digitale Selbstbewusstsein von Unternehmen und ihren Mitarbeitern könnte also die Nachfrage nach Coworking- und Flexible-Office-Spaces erhöhen. Und deswegen sollten wir als Betreiber und Vermieter von Büroflächen die Möglichkeit des flexiblen Arbeitens mitdenken. Dabei ist Co-Working keinesfalls nur ein Thema der Innenstädte der Ballungsregionen. Flexible Arbeitsplätze sollten dort entstehen, wo Menschen wohnen, also auch in ländlichen Regionen und Vorstädten. Schon heute sehen wir in vielen Randlagen großer Städte und auch im ländlichen Raum, wie sich Co-Working-Spaces und Business-Center-Anbieter ansiedeln und Möglichkeiten zum Remote Working anbieten. In neuen Quartieren entstehen Community Hubs zum flexiblen Arbeiten der Bewohner. Leerstehende Gewerbeimmobilien werden als Pop-Up-Offices umgenutzt. Die Entscheidung von Unternehmen wie Siemens und Facebook für mehr regionale Unabhängigkeit ihrer Mitarbeiter ist nur der Anfang einer Entwicklung. Immer mehr Unternehmen werden dazu übergehen, ihren Mitarbeitern flexiblere Arbeitsmöglichkeiten bieten zu wollen. Für unsere Branche ist das eine Chance, wie aktuelle Entwicklungen zeigen. Und wir dürfen diese Chance jetzt nicht totreden, nur weil Betreiber von Co-Working-Spaces durch die Corona-Pandemie – wie viele andere Vermieter auch – vor Problemen stehen. Irgendwann wird es dieses „New Normal Working“ geben, inklusive flexibler Arbeitsplätze. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/wird-co-working-zum-gewinner .]

Nahezu die gesamte deutsche Immobilienwirtschaft diskutiert derzeit angestrengt und aufgeregt über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf unsere Nutzungsarten. Dabei scheint die einzig sichere Prognose bisher zu sein, dass es noch keine gesicherten Prognosen geben kann. Schließlich weiß niemand so genau, wie lange der Lockdown und seine Nachwehen uns und unsere Mieter begleiten werden. Niemand kennt das Ausmaß einer möglichen Rezession. Niemand weiß, was und ob überhaupt etwas zurück bleibt von den vergangenen außergewöhnlichen Monaten. Trends beschleunigt – oder gestoppt Dennoch sind Prognosen wichtig, schließlich brauchen wir als kapitalintensive und langfristig orientierte Branche eine gewisse Entscheidungsgrundlage. Oder anders gesagt: Wir müssen uns trotz der Intransparenz Gedanken machen, wie es in den nächsten Monaten und Jahren weitergeht. Hier finden sich aus meiner Sicht zwei Trends, die gegenteiliger nicht sein können. Zum einen wird der anhaltende Strukturwandel durch Corona beschleunigt. Das sehen wir vor allem im Einzelhandel. Dem stationäre Non-Food-Einzelhandel gingen über Nacht sämtliche Umsätze verloren. Allerdings wären wohl mehrere Anbieter, die die Krise nun in die Knie beziehungsweise Insolvenz zwang, in den nächsten Monaten oder Jahren vielleicht ohnehin insolvent gegangen, weil sie im Wettbewerb mit dem Onlinehandel das Nachsehen hatten. Open Space ist der Verlierer Doch wir sehen eben auch das Gegenteil im Markt. Lassen Sie mich ein Beispiel nennen. Der historisch niedrige Leerstand bei Büroflächen in den zentralen Lagen der deutschen Metropolen hat in Kombination mit den steigenden Mieten und der konjunkturellen Entwicklung dazu geführt, dass der Büroflächenverbrauch immer weiter zurückgegangen ist. Schon seit mehreren Jahren beobachten wir deshalb einen Trend zu Open-Space- und Hot-Desk-Lösungen. Corona stellt jedoch einen Umbruch dar. Die Verdichtung in den Open Spaces wird nun spürbar zurückgedreht. In den Büros, in denen überhaupt wieder gearbeitet wird, werden zum Teil drastische Maßnahmen zur Einhaltung der Abstandsregeln und Kontaktverbote umgesetzt. Social Distancing bewirkt ein Office Distancing. Kollaborativ und digital Doch das ist nur die kurzfristige Perspektive. Auch mittelfristig wird Open Space angepasst werden müssen. Schließlich führt die Corona-Pandemie auch zu einem gestiegenen Selbstbewusstsein von Büronutzern hinsichtlich Homeoffice und Remote Working. Die Berührungsängste mit digitalen Technologien zur Zusammenarbeit, Videocalls und virtuellen Jour Fixes wurden damit endgültig abgelegt. Nicht jeder wird die Zeit im Homeoffice vermissen, doch für einige wird die Arbeit von zuhause oder unterwegs zu einem festen Bestandteil der Arbeitswelt werden. Daran müssen sich auch die Büroflächen anpassen. Und hier stoßen Open Spaces schnell an ihre Grenzen. Es ist ineffizient, für Videocalls mit Kollegen immer den Laptop abbauen zu müssen, um in eine Gesprächskabine zu wechseln. Und es ist lästig. Die Arbeitswelten von morgen müssen flexibel auf diese gewachsene Anforderung reagieren. Keine bedingungslose Verdichtung Vorbei ist also die Zeit der bedingungslosen Verdichtung. Unsere Büroflächen müssen flexibler werden und unsere neuen Bedürfnisse erfüllen können. Die Raumkonzepte müssen von Grund auf überdacht werden. Und hier spielt es keine Rolle, ob sie nun fünf oder fünfzehn Jahre alt sind. Die Corona-Pandemie hat vieles infrage gestellt. Jetzt müssen wir Antworten darauf finden. Eine wird sein, dass wir die digitale Infrastruktur unserer Flächen stärken müssen. Im Sinne der Konnektivität einerseits, im Sinne der Kollaboration andererseits. [Dieser Beitrag wurde von Andreas Wende in der Zeit als Managing Partner von NAI Apollo erstellt. Den Link finden Sie hier: https://www.nai-apollo.de/de/blog/blog-detail/vorbei-ist-die-zeit-der-verdichtung .]